Zweden: duur vastgoed en het monetair beleid verklaren de toenemende schuldgraad van de huishoudens

Net zoals in Australië en Canada heeft het vastgoed in Zweden de afgelopen jaren een indrukwekkende stijging neergezet.

Nadat ze begin jaren 90 ondergewaardeerd waren, zijn de vastgoedprijzen daarna veel sneller gestegen dan het beschikbaar inkomen per capita (grafiek 1). Sinds de crisis heeft het accomoderend monetair beleid van de Centrale Bank zeker tot de recente prijsstijging bijgewerkt. Hoe dan ook is het zeker niet de enige factor. Sinds midden jaren 90 wordt de Zweedse vastgoedmarkt immers gekenmerkt door structurele onevenwichtigheden: een gunstige fiscaliteit – de aftrekbaarheid van rentebetalingen voor hypotheekleningen – stimuleert de toegang tot eigendom. Aan de andere kant is het aanbod van nieuwe woningen bijzonder krap gebleven. De bouwkosten zijn immers relatief hoog en de milieuregelgeving is bijzonder streng. Bovendien is de huurmarkt zeer krap, waardoor de huishoudens sterk geneigd zijn om te kopen: de begrenzing van de huurprijzen (grafiek 1) en een wetgeving die de huurders in hoge mate beschermt, ontmoedigen investeerders om hun vastgoed te verhuren (de lange wachtlijsten om een woning in Stockholm te huren zijn van onder de 100 000 in het begin van de jaren 2000 tot boven de 550 000 in 2016 gegroeid).

De hoge vastgoedprijzen en de bijzonder lage rentevoeten hebben ervoor gezorgd dat de schuldgraad van de Zweedse huishoudens fors is toegenomen (grafiek 2). De meeste hebben leningen met vrij lange looptijden aangegaan, voornamelijk met variabele rentevoet (grafiek 3), en voornamelijk met zogenaamde ‘aflossingsvrije’ leningen (d.w.z. dat de kredietnemer tijdens de looptijd enkel de interesten betaalt en het kapitaal gedeelte pas op het einde terugbetaalt). Dat maakt ze bijzonder kwetsbaar voor een stijging van de beleidsrente en voor dalende vastgoedprijzen.

Bovendien is het Zweedse banksysteem vrij kwetsbaar voor een omslag op de residentiële vastgoedmarkt. De hypothecaire leningen maken een groot deel uit van hun activa (grafiek 4), en de totale omvang van hun balans, in verhouding tot het bbp, behoort tot de hoogste van de Europese Unie. Bovendien hebben de passiva van de banken een aanzienlijk kortere looptijd dan die van hun leningen, maar ook  veel korter dan wat we in de rest van de Europese Unie zien. Uiteindelijk is de lening/deposito ratio een van de hoogste in Europa.

In deze context heeft de centrale bank vanaf 2010 macroprudentiële maatregelen genomen: de banken dienen voortaan meer voorzieningen aan te leggen om een eventuele achteruitgang van de vastgoedmarkt op te vangen, en de huishoudens met een hoge schuldgraad dienen een deel van hun leningen sneller te moeten terugbetalen. Met een geleidelijke stijging van de rentevoeten zouden de vastgoedprijzen de komende jaren moeten stabiliseren – ze zijn al sinds december 2017 stabieler geworden – en de toenemende schuldgraad van de huishoudens zou gevoelig moeten vertragen. Een minder gunstige evolutie kan echter niet volledig worden uitgesloten…